La teoría de valor se remonta desde el 1721, con la incursión de los economistas de la escuela clásica Adam Smith y David Ricardo. Adam Smith, sugirió que el capital, la tierra, y la mano de obra, constituyen los agentes o factores primarios o principales de producción, dejando como un aspecto secundario la administración o coordinación en el proceso productivo. Smith sostenía, que el valor era creado, cuando se compraban los agentes de producción para producir un bien con miras a satisfacer una necesidad humana. El precio natural será el cuánto cueste producirlo. Esta teoría clásica, influye en el enfoque de costo en la práctica de tasación de nuestros días.
David Ricardo, desarrolla el concepto de productividad marginal, la teoría de la renta, la aplicabilidad de la ley de los rendimientos decrecientes. “Land residual returns” refiriéndose a rentas, contribuyendo al concepto del mejor y más provechoso uso y al “Land residual technique”; usado en el enfoque de capitalización para valoración. Mientras que John Stuart Mill, define la relación entre interés y uso refiriéndose al concepto de valor de capital o “capital value”, el papel que juega el riesgo en determinar interés, el hecho de que las propiedades tienen valor por el atractivo que representan por su capacidad de producir ingresos o rentas. Estos pensadores, examinaron las relaciones entre los factores que crean el valor, la oferta y la demanda1.
La teoría de la demanda y el precio o utilidad marginal, se le atribuye al mayor economista en considerar valoración de bienes raíces, Alfred Marshall. Marshall economista neoclásico, forma la base contemporánea de la valoración. Marshall creía, que las fuerzas del mercado tienden al equilibrio, equilibrio que ocurriría en el punto donde el precio es igual al costo de producción. Entendía y sostenía que la economía perfecta de mercado ocurre donde el precio, costo y valor serían iguales.
En el análisis de los diversos factores que interactúan para influir en la conducta de los consumidores y la creencia sobre el valor, los principios fundamentales de anticipación y cambio juegan un papel importante. El valor es creado en base a la capacidad de percibir de los participantes de un mercado de los posibles beneficios de la realización de un proyecto. La economía es dinámica, los aspectos físicos, sociales y las acciones del gobierno son cambiantes, en consecuencia, el principio de cambio ocurre inevitablemente e influye en el valor de los bienes raíces.
En general, la pérdida de valor es causada por deterioro, por la edad observada, las condiciones físicas y las obsolescencias funcionales en el edificio; explicables a través del principio de cambio. El principio de sustitución, la competencia, el costo oportunidad, el principio de balance (precio de equilibrio), de contribución, conformidad y las externalidades, contribuyen también en el establecimiento del valor en un bien raíz2.
1 THE APPRAISAL OF REAL ESTATE”. Appraisal Institute, The United States of America: eleven edition, 1996, 797 pages.
Samuelson3 y Leftwich4, famosos economistas contemporáneos, expresan que un bien económico tiene valor por su escasez y capacidad de satisfacer una necesidad humana. De ahí que los tasadores estudian el valor físico de un bien raíz y sus derechos. Es la razón de intercambio de una mercancía por otra expresado en término monetario. El valor es la relación entre la oferta y la demanda relativa, pues depende del grado o capacidad del bien de satisfacer una necesidad en un momento determinado, el concepto de utilidad y la existencia de escasez. Pero éstos dos conceptos de por sí, no crean valor en un bien, es necesario que se dé la condición de que los consumidores tengan el deseo y la capacidad de compra “purchasing power”. La compleja interacción de los cuatros factores o variables que deben existir para que un bien tenga valor, se expresan en las curvas de oferta y demanda y el concepto de precio de equilibrio.
De manera que valor, representa el precio esperado que resultaría bajo ciertas condiciones específicas, lo cual implica una comparación de bienes disponibles comparativos en el mercado5. También, las fuerzas sociales, económicas, gubernamentales y el medio ambiente influyen en el valor de las propiedades6. El factor más limitante que afecta el valor de las propiedades es el potencial de la comunidad, o sea que el mercadeo de la misma; depende fuertemente de donde está localizado el bien raíz o propiedad. De manera que el tasador tiene la obligación de entender el mercado, para poder emitir un estimado de valor con precisión del bien raíz objeto de tasación.
El principio económico de sustitución juega un papel importante en los tres enfoques de valoración de bienes raíces,7 de manera que para que un bien tenga valor, deben observarse en el mismo los conceptos mencionados. Valor de uso se entiende por aquel valor, que una propiedad específica tiene para un uso específico. El valor del mercado es aquel uso de todos los alternativos o posibles, tal que una propiedad genere el máximo beneficio, será el valor que reflejará una propiedad en el punto o nivel óptimo de producción, el cual se establece por el uso que producirá máximos beneficios o ganancias en el proyecto en particular o empresa, esto obviamente implicaría el uso óptimo de los factores de producción.
La cantidad de un bien o cosa, que se puede obtener por cierta cantidad de otra en un mercado de intercambio, es la definición sencilla de valor (trueque). Dado la naturaleza de esta valoración, se define como valor en el mercado para un bien raíz como el precio más probable a una fecha específica en dinero o efectivo, o en términos equivalentes a dinero o efectivo, u en otro término relevante y preciso que se pudiera obtener mediante la venta de los derechos de propiedad específicos por un inmueble, siempre y cuando la misma fuese expuesta por período de tiempo razonable en un mercado competitivo, bajo todas las condiciones requeridas para una negociación justa, donde ambos, comprador y vendedor, estén actuando prudentemente, con conocimiento apropiado y en el mejor de todos sus intereses, conscientes y asumiendo que las partes actúan en ausencia de barreras y que ninguna de éstas están bajo ningún tipo de presión.
En la definición de valor del mercado en competencia imperfecta, o sea bajo condiciones normales, está implícito la consumación de la venta a una fecha especificada y el traspaso del título de propiedad de vendedor a comprador. Sin embargo, bajo el hecho de expropiación forzosa, algunas transacciones no se hacen a precio de mercado, lo cual no quiere decir según algunos autores que el precio no sea justo. De hecho, existe el precio justo de reventa que garantiza la seguridad social y jurídica. La Ley de expropiación Forzosa de Puerto Rico establece el concepto de justa compensación y mas, señala que el acto de hacer una declaración de tomar por necesidad pública suficiente y separada de la existencia de una crisis fiscal8. En Puerto Rico se invade un derecho fundamental, la propiedad 9 y que su acción puede ejercerse por la Commonwealth de Puerto Rico o por cualquier persona o entidad con autoridad para ello, mediante naturaleza pública10. En Puerto Rico, la acción de expropiación forzosa establece una justa compensación al propietario en forma razonable, tal compensación estará establecida por el tribunal y se fundamenta en el concepto valor del mercado.
El valor del mercado según Harrison es “the most probable price which a property should bring in a competitive and quantitative open market under all conditions requisite to a fair sale, the buyer and the seller each acting prudently and knowledgeably, and assuming the price is not affected by undue stimuli” tal definición de valor del mercado se fundamenta en varios conceptos: (1) en el momento de la evaluación el costo o tarifario, (2) la evaluación de la rentabilidad la tasa de capitalización (3) la oferta y demanda y (4) el costo por unidad de producción.
Cualquiera de las definiciones de valor del mercado establecen las siguientes condiciones:
El principio económico de sustitución juega un papel importante en las tasaciones de valores. El valor del mercado se ajustará al mejor interés del mercado en un momento dado. En ocasiones pueden estar presentes condiciones del mercado, que no se ajustan a una definición estricta de valor del mercado, en su lugar una tasación se podrá determinar conforme a los acuerdos de las partes.
Las Reglas Uniformes de la Práctica de Tasaciones (USPAP), establecen criterios importantes, define y clasifica valor del mercado, valor de inversión, valor subsidiado y valor asegurado. El valor del mercado en su definición establece la aplicación del lugar, tiempo, y calibrar las vencidas condiciones del mercado, todas éstas condiciones deben ser claramente definidas e identificables por el tasador para una asignación11.
3 MODERN ECONOMIC. Paul Samuelson and Modern Economic Teory. Brown, E. Cary (Edgar Cary). McGraw-Hill, 1983, XIII, 201 pages.
4 THE PRICE SYSTEM AND RESOURCE ALLOCATION. Leftwich, Richard H., Holt, Rinehart and Winston, third edition, 1966, XII, 369 pages.
5 HARRISON, HENRY S., Harrison’s Illustrated Guide, New Haven, United State of America: The New Collegiate Publishing Co. LLC, 2002.
6 THE APPRAISAL OF REAL ESTATE”. Appraisal Institute, The United States of America: eleven edition, 1996, 797 pages.
7 THE APPRAISAL OF REAL ESTATE”. Appraisal Institute, The United States of America: eleven edition, 1996, 797 pages.
8 TORRES TORRES, CYNTHIA. La Expropiación Forzosa en Puerto Rico. Editorial de la Universidad de Puerto Rico, 2008, 310 páginas. CASES AND STATUTES OF PUERTO RICO ANNOTATED. 2003 Edition, January 1, 2003 – December 31, 2003, 226 Páginas.
Víctor Rafael Mesa Matos, M. Sc., SRA Economista Agrícola Especialista en Desarrollo Rural Evaluador Profesional de Bienes Raíces Licencia No. 1,009 E.P.A. Certificación Residencial No. 131 CR Certificación Comercial No. 257 CG