La teor\u00eda de valor se remonta desde el 1721, con la incursi\u00f3n de los economistas de la escuela cl\u00e1sica Adam Smith y David Ricardo. Adam Smith, sugiri\u00f3 que el capital, la tierra, y la mano de obra, constituyen los agentes o factores primarios o principales de producci\u00f3n, dejando como un aspecto secundario la administraci\u00f3n o coordinaci\u00f3n en el proceso productivo. Smith sosten\u00eda, que el valor era creado, cuando se compraban los agentes de producci\u00f3n para producir un bien con miras a satisfacer una necesidad humana. El precio natural ser\u00e1 el cu\u00e1nto cueste producirlo. Esta teor\u00eda cl\u00e1sica, influye en el enfoque de costo en la pr\u00e1ctica de tasaci\u00f3n de nuestros d\u00edas.<\/p>\n\n\n\n
David Ricardo, desarrolla el concepto de productividad marginal, la teor\u00eda de la renta, la aplicabilidad de la ley de los rendimientos decrecientes. \u201cLand residual returns\u201d refiri\u00e9ndose a rentas, contribuyendo al concepto del mejor y m\u00e1s provechoso uso y al \u201cLand residual technique\u201d; usado en el enfoque de capitalizaci\u00f3n para valoraci\u00f3n. Mientras que John Stuart Mill, define la relaci\u00f3n entre inter\u00e9s y uso refiri\u00e9ndose al concepto de valor de capital o \u201ccapital value\u201d, el papel que juega el riesgo en determinar inter\u00e9s, el hecho de que las propiedades tienen valor por el atractivo que representan por su capacidad de producir ingresos o rentas. Estos pensadores, examinaron las relaciones entre los factores que crean el valor, la oferta y la demanda1<\/strong><\/sup>.<\/p>\n\n\n\n La teor\u00eda de la demanda y el precio o utilidad marginal, se le atribuye al mayor economista en considerar valoraci\u00f3n de bienes ra\u00edces, Alfred Marshall. Marshall economista neocl\u00e1sico, forma la base contempor\u00e1nea de la valoraci\u00f3n. Marshall cre\u00eda, que las fuerzas del mercado tienden al equilibrio, equilibrio que ocurrir\u00eda en el punto donde el precio es igual al costo de producci\u00f3n. Entend\u00eda y sosten\u00eda que la econom\u00eda perfecta de mercado ocurre donde el precio, costo y valor ser\u00edan iguales.<\/p>\n\n\n\n En el an\u00e1lisis de los diversos factores que interact\u00faan para influir en la conducta de los consumidores y la creencia sobre el valor, los principios fundamentales de anticipaci\u00f3n y cambio juegan un papel importante. El valor es creado en base a la capacidad de percibir de los participantes de un mercado de los posibles beneficios de la realizaci\u00f3n de un proyecto. La econom\u00eda es din\u00e1mica, los aspectos f\u00edsicos, sociales y las acciones del gobierno son cambiantes, en consecuencia, el principio de cambio ocurre inevitablemente e influye en el valor de los bienes ra\u00edces.<\/p>\n\n\n\n En general, la p\u00e9rdida de valor es causada por deterioro, por la edad observada, las condiciones f\u00edsicas y las obsolescencias funcionales en el edificio; explicables a trav\u00e9s del principio de cambio. El principio de sustituci\u00f3n, la competencia, el costo oportunidad, el principio de balance (precio de equilibrio), de contribuci\u00f3n, conformidad y las externalidades, contribuyen tambi\u00e9n en el establecimiento del valor en un bien ra\u00edz2<\/sup><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n 1 THE APPRAISAL OF REAL ESTATE\u201d. Appraisal Institute, The United States of America: eleven edition, 1996, 797 pages.<\/p>\n\n\n\n Samuelson3<\/sup><\/strong> y Leftwich4<\/sup><\/strong>, famosos economistas contempor\u00e1neos, expresan que un bien econ\u00f3mico tiene valor por su escasez y capacidad de satisfacer una necesidad humana. De ah\u00ed que los tasadores estudian el valor f\u00edsico de un bien ra\u00edz y sus derechos. Es la raz\u00f3n de intercambio de una mercanc\u00eda por otra expresado en t\u00e9rmino monetario. El valor es la relaci\u00f3n entre la oferta y la demanda relativa, pues depende del grado o capacidad del bien de satisfacer una necesidad en un momento determinado, el concepto de utilidad y la existencia de escasez. Pero \u00e9stos dos conceptos de por s\u00ed, no crean valor en un bien, es necesario que se d\u00e9 la condici\u00f3n de que los consumidores tengan el deseo y la capacidad de compra \u201cpurchasing power\u201d. La compleja interacci\u00f3n de los cuatros factores o variables que deben existir para que un bien tenga valor, se expresan en las curvas de oferta y demanda y el concepto de precio de equilibrio.<\/p>\n\n\n\n De manera que valor, representa el precio esperado que resultar\u00eda bajo ciertas condiciones espec\u00edficas, lo cual implica una comparaci\u00f3n de bienes disponibles comparativos en el mercado5<\/sup><\/strong>. Tambi\u00e9n, las fuerzas sociales, econ\u00f3micas, gubernamentales y el medio ambiente influyen en el valor de las propiedades6<\/sup><\/strong>. El factor m\u00e1s limitante que afecta el valor de las propiedades es el potencial de la comunidad, o sea que el mercadeo de la misma; depende fuertemente de donde est\u00e1 localizado el bien ra\u00edz o propiedad. De manera que el tasador tiene la obligaci\u00f3n de entender el mercado, para poder emitir un estimado de valor con precisi\u00f3n del bien ra\u00edz objeto de tasaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n El principio econ\u00f3mico de sustituci\u00f3n juega un papel importante en los tres enfoques de valoraci\u00f3n de bienes ra\u00edces,7<\/sup><\/strong> de manera que para que un bien tenga valor, deben observarse en el mismo los conceptos mencionados. Valor de uso se entiende por aquel valor, que una propiedad espec\u00edfica tiene para un uso espec\u00edfico. El valor del mercado es aquel uso de todos los alternativos o posibles, tal que una propiedad genere el m\u00e1ximo beneficio, ser\u00e1 el valor que reflejar\u00e1 una propiedad en el punto o nivel \u00f3ptimo de producci\u00f3n, el cual se establece por el uso que producir\u00e1 m\u00e1ximos beneficios o ganancias en el proyecto en particular o empresa, esto obviamente implicar\u00eda el uso \u00f3ptimo de los factores de producci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n La cantidad de un bien o cosa, que se puede obtener por cierta cantidad de otra en un mercado de intercambio, es la definici\u00f3n sencilla de valor (trueque). Dado la naturaleza de esta valoraci\u00f3n, se define como valor en el mercado para un bien ra\u00edz como el precio m\u00e1s probable a una fecha espec\u00edfica en dinero o efectivo, o en t\u00e9rminos equivalentes a dinero o efectivo, u en otro t\u00e9rmino relevante y preciso que se pudiera obtener mediante la venta de los derechos de propiedad espec\u00edficos por un inmueble, siempre y cuando la misma fuese expuesta por per\u00edodo de tiempo razonable en un mercado competitivo, bajo todas las condiciones requeridas para una negociaci\u00f3n justa, donde ambos, comprador y vendedor, est\u00e9n actuando prudentemente, con conocimiento apropiado y en el mejor de todos sus intereses, conscientes y asumiendo que las partes act\u00faan en ausencia de barreras y que ninguna de \u00e9stas est\u00e1n bajo ning\u00fan tipo de presi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n En la definici\u00f3n de valor del mercado en competencia imperfecta, o sea bajo condiciones normales, est\u00e1 impl\u00edcito la consumaci\u00f3n de la venta a una fecha especificada y el traspaso del t\u00edtulo de propiedad de vendedor a comprador. Sin embargo, bajo el hecho de expropiaci\u00f3n forzosa, algunas transacciones no se hacen a precio de mercado, lo cual no quiere decir seg\u00fan algunos autores que el precio no sea justo. De hecho, existe el precio justo de reventa que garantiza la seguridad social y jur\u00eddica. La Ley de expropiaci\u00f3n Forzosa de Puerto Rico establece el concepto de justa compensaci\u00f3n y mas, se\u00f1ala que el acto de hacer una declaraci\u00f3n de tomar por necesidad p\u00fablica suficiente y separada de la existencia de una crisis fiscal8<\/sup><\/strong>. En Puerto Rico se invade un derecho fundamental, la propiedad 9 y que su acci\u00f3n puede ejercerse por la Commonwealth de Puerto Rico o por cualquier persona o entidad con autoridad para ello, mediante naturaleza p\u00fablica10. En Puerto Rico, la acci\u00f3n de expropiaci\u00f3n forzosa establece una justa compensaci\u00f3n al propietario en forma razonable, tal compensaci\u00f3n estar\u00e1 establecida por el tribunal y se fundamenta en el concepto valor del mercado.<\/p>\n\n\n\n El valor del mercado seg\u00fan Harrison es \u201cthe most probable price which a property should bring in a competitive and quantitative open market under all conditions requisite to a fair sale, the buyer and the seller each acting prudently and knowledgeably, and assuming the price is not affected by undue stimuli\u201d tal definici\u00f3n de valor del mercado se fundamenta en varios conceptos: (1) en el momento de la evaluaci\u00f3n el costo o tarifario, (2) la evaluaci\u00f3n de la rentabilidad la tasa de capitalizaci\u00f3n (3) la oferta y demanda y (4) el costo por unidad de producci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Cualquiera de las definiciones de valor del mercado establecen las siguientes condiciones:<\/p>\n\n\n\n El principio econ\u00f3mico de sustituci\u00f3n juega un papel importante en las tasaciones de valores. El valor del mercado se ajustar\u00e1 al mejor inter\u00e9s del mercado en un momento dado. En ocasiones pueden estar presentes condiciones del mercado, que no se ajustan a una definici\u00f3n estricta de valor del mercado, en su lugar una tasaci\u00f3n se podr\u00e1 determinar conforme a los acuerdos de las partes.<\/p>\n\n\n\n Las Reglas Uniformes de la Pr\u00e1ctica de Tasaciones (USPAP), establecen criterios importantes, define y clasifica valor del mercado, valor de inversi\u00f3n, valor subsidiado y valor asegurado. El valor del mercado en su definici\u00f3n establece la aplicaci\u00f3n del lugar, tiempo, y calibrar las vencidas condiciones del mercado, todas \u00e9stas condiciones deben ser claramente definidas e identificables por el tasador para una asignaci\u00f3n11.<\/p>\n\n\n\n 3 MODERN ECONOMIC. Paul Samuelson and Modern Economic Teory. Brown, E. Cary (Edgar Cary). McGraw-Hill, 1983, XIII, 201 pages.<\/p>\n\n\n\n 4 THE PRICE SYSTEM AND RESOURCE ALLOCATION. Leftwich, Richard H., Holt, Rinehart and Winston, third edition, 1966, XII, 369 pages.<\/p>\n\n\n\n 5 HARRISON, HENRY S., Harrison\u2019s Illustrated Guide, New Haven, United State of America: The New Collegiate Publishing Co. LLC, 2002.<\/p>\n\n\n\n 6 THE APPRAISAL OF REAL ESTATE\u201d. Appraisal Institute, The United States of America: eleven edition, 1996, 797 pages.<\/p>\n\n\n\n 7 THE APPRAISAL OF REAL ESTATE\u201d. Appraisal Institute, The United States of America: eleven edition, 1996, 797 pages.<\/p>\n\n\n\n 8 TORRES TORRES, CYNTHIA. La Expropiaci\u00f3n Forzosa en Puerto Rico. Editorial de la Universidad de Puerto Rico, 2008, 310 p\u00e1ginas. CASES AND STATUTES OF PUERTO RICO ANNOTATED. 2003 Edition, January 1, 2003 \u2013 December 31, 2003, 226 P\u00e1ginas.<\/p>\n\n\n\n V\u00edctor Rafael Mesa Matos, M. Sc., SRA Economista Agr\u00edcola Especialista en Desarrollo Rural Evaluador Profesional de Bienes Ra\u00edces Licencia No. 1,009 E.P.A. Certificaci\u00f3n Residencial No. 131 CR Certificaci\u00f3n Comercial No. 257 CG<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La teor\u00eda de valor se remonta desde el 1721, con la incursi\u00f3n de los economistas de la escuela cl\u00e1sica Adam Smith y David Ricardo. 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